De verkoop van voormalige huurwoningen zorgt voor meer koopaanbod, maar vergroot volgens nieuw NVM-onderzoek tegelijk de ongelijkheid onder jongvolwassen starters. Voor ondernemers en opdrachtgevers is dat relevant, omdat de krapte op de huurmarkt en de hogere instapdrempels voor koopwoningen doorwerken in mobiliteit, personeelswerving en de beschikbaarheid van woningen voor werknemers.
Volgens de NVM kochten in 2025 75.000 starters via een NVM-makelaar een woning. Dat was een record. Die toename hing samen met de grote uitpondgolf: in 2025 was één op de zes verkochte woningen een voormalige huurwoning.
Meer koopkansen, maar verdeeld over een kleine groep
Uitpondwoningen zijn vaak kleinere appartementen. Van deze woningen is 68% een appartement en 59% daarvan is kleiner dan 70 m². Dat sluit aan bij de woonwens van veel starters. Van de uitpondwoningen werd 64% gekocht door een starter.
De hele groep alleenstaande starters kocht 18% meer woningen dan in 2020. Vooral jonge, alleenstaande stedelingen profiteerden daarvan. Tegelijk laat het onderzoek zien dat starters zonder vermogen of financiële steun veel minder kansen hebben.
Volgens de NVM wonen naar schatting 935.000 zogenoemde bankzitters nog thuis, terwijl zij een zelfstandige woning zoeken. Voor een deel van deze groep levert de uitpondgolf extra kansen op, maar voor anderen nemen de mogelijkheden juist af.
Huren wordt duurder, kopen vraagt meer inkomen
Als een huurwoning wordt uitgepond, verandert de woning zelf niet, maar wel de doelgroep die er kan wonen. De NVM baseerde dit op ruim 7.600 uitgeponde woningen die tussen 2024 en 2025 via NVM-makelaars zijn verkocht en daarvoor ook werden verhuurd via een makelaar.
Bij een uitpondwoning met een mediane prijs van 400.000 euro is bij volledige financiering een bruto jaarinkomen van circa 84.500 euro nodig. Als diezelfde woning huurwoning was gebleven, was een inkomen van ongeveer 53.500 euro voldoende geweest. Dat verschil van ruim 30.000 euro per jaar is voor veel starters een grote kloof.
Voor woningen die onder de Wet betaalbare Huur in de gereguleerde middensector zouden vallen, is het contrast nog groter. Daar zou volgens de wettelijke huurprijzen ongeveer 37.000 euro inkomen volstaan om te huren, terwijl voor aankoop al snel 77.000 euro nodig is.
De NVM stelt dat hierdoor woningen bij een andere doelgroep terechtkomen dan oorspronkelijk was beoogd. Voor bedrijven en opdrachtgevers die personeel willen huisvesten of aantrekken, onderstreept dat hoe sterk betaalbaarheid en bereikbaarheid van woningen inmiddels samenhangen.
Huurmarkt krimpt verder
De verkoopgolf heeft ook gevolgen voor de huurmarkt. Eind 2025 lag het aantal huurtransacties in de vrije sector 38% lager dan een jaar eerder. In de middensector daalde het aantal verhuurde woningen in de vier grote steden met 50% tot 70%.
Door het sterk afgenomen aanbod stijgen de huren sneller. In 2025 bedroeg de jaarlijkse huurprijsstijging bijna 10% van de absolute maandhuur. De gemiddelde huur kwam daarmee uit op ongeveer 1.660 euro per maand.
Voor starters die afhankelijk zijn van huur, betekent dit minder aanbod en hogere maandlasten. Ook dat kan gevolgen hebben voor werkgevers die rekening moeten houden met woon-werkafstand, regionale arbeidsmobiliteit en de aantrekkelijkheid van een standplaats.
Eigen vermogen maakt het verschil
Hoewel kopers op de langere termijn vaak voordeel hebben van vermogensopbouw en fiscale voordelen, zijn de toetredingsdrempels hoog. Volgens HDN brachten starters in 2025 gemiddeld 45.000 euro eigen vermogen in.
Voor veel alleenstaanden is kopen zonder spaargeld of hulp van familie daardoor lastig. De NVM wijst erop dat een middeninkomen een woning eerder nog kon huren, maar voor aankoop ineens een inkomen van anderhalf tot bijna twee keer modaal nodig is.
Volgens makelaar en NVM-Wonen-voorzitter Lana Goutsmits-Gerssen vergroot dit de kloof tussen starters met en zonder financiële buffer. Zij zegt dat uitponden het koopaanbod heeft vergroot en sommige starters echt heeft geholpen, maar dat lagere en middeninkomens tegelijkertijd kansen verliezen.
Minder grondgebonden woningen voor jonge stellen
De gevolgen verschillen per type starter. Vooral jonge, stedelijke starters onder de 35 jaar met voldoende inkomen of vermogen profiteren. Starters die buiten de stad een gezinswoning zoeken, zien hun kansen juist afnemen.
Volgens de NVM bleef de eerste koopwoning bij de meerderheid van starters een woonhuis, vaak een rijtjeshuis met tuin. Toch nam het aandeel grondgebonden woningen af: in 2020 kocht nog 75% van de starters zo’n woning, nu is dat rond 60%.
Juist de groep jonge stellen die een grondgebonden woning zoekt, merkt volgens het onderzoek dat het aanbod afneemt door gebrek aan doorstroming. Voor die doelgroep wordt instappen daardoor lastiger.
Wat dit betekent voor de markt
De NVM concludeert dat uitponden de toetredingsdrempel tot de woningmarkt verhoogt en bijdraagt aan een tweedeling tussen starters die wel kunnen kopen en starters die noodgedwongen blijven zoeken op een steeds krapper wordende huurmarkt.
Voor ondernemers, vastgoedpartijen en opdrachtgevers is dat een signaal dat woningaanbod, inkomensniveau en betaalbaarheid steeds sterker op elkaar inwerken. Wie zich voorbereidt op een verhuizing, huisvesting van personeel of vastgoedbeslissingen, doet er goed aan marktontwikkelingen mee te nemen en waar nodig meerdere opties naast elkaar te zetten, bijvoorbeeld door offertes aan te vragen en te vergelijken.
Het onderzoek van NVM-datadochter brainbay bevat ook interviews met Marcel Warnaar van Nibud, Thijs Konijnendijk van Capital Value en drie jonge starters over hun ervaringen.